В условиях снижения спроса на жилье застройщики и банки ищут новые инструменты для стимулирования продаж. Недавние выявления Центрального банка (ЦБ) показали, что некоторые игроки рынка используют схемы, такие как реализация через аккредитивы и продажа квартир с занижением цены аффилированным лицам. Регулятор признал эти механизмы рискованными для покупателей, предупреждая о возможных последствиях. О них подробнее рассказали эксперты РБК-недвижимость (16+).
Аккредитивы
Центральный банк отметил, что некоторые банки и застройщики предлагают покупателям договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), в рамках которых часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. Этот механизм позволяет банкам зарабатывать дополнительную доходность, часть которой может быть передана покупателю в виде скидки по ипотечным платежам на период строительства. Однако, как подчеркивает ЦБ, аккредитивы не застрахованы в отличие от эскроу-счетов. Это создает дополнительные риски для покупателей, поскольку в случае отзыва лицензии у банка они могут не вернуть средства, размещенные на аккредитиве.
Аккредитив также может быть использован в случае рассрочки, что дает возможность застройщику или банку иметь дополнительные преимущества в финансировании. Однако для покупателей это представляет определенную угрозу, так как они могут оказаться в ситуации, когда деньги не будут возвращены в случае проблем с финансовыми учреждениями.
В связи с жесткой конкуренцией и стремлением повысить продажи на фоне падения спроса застройщики и банки могут прибегать к различным нестандартным схемам. Одной из таких является продажа недвижимости с занижением цены аффилированным лицам. Это позволяет застройщикам искусственно увеличивать объемы продаж, но такие сделки могут повлечь за собой юридические последствия для конечного покупателя, который, не зная о схеме, может столкнуться с последствиями, когда обнаружится, что фактическая рыночная цена квартиры была значительно ниже.
Центробанк также предупреждает о схемах, при которых застройщики предлагают искусственно низкие ставки по ипотечным кредитам на короткий срок. В таких случаях покупатели могут оказаться в ситуации, когда в дальнейшем они не смогут обслуживать кредит по высокой ставке, поскольку такие предложения могут подразумевать скрытые риски и дополнительные финансовые обязательства.
Что же с происходят с ценами в 2025 году?
Несмотря на текущий спад спроса на жилье и высокие ставки по ипотечным кредитам, эксперты не ожидают резкого падения цен на недвижимость в 2025 году. Наоборот, цены могут даже немного увеличиться. Алексей Попов, руководитель аналитического отдела Циан.Аналитики, в разговоре с "Газетой.Ru" отметил, что стоимость новых квартир в следующем году может вырасти на 7%, а вторичные квартиры подорожают на 2%.
Однако, как отметил коммерческий директор Яндекс Недвижимость (12+) Евгений Белокуров, высокая ключевая ставка (21%) может вызвать постепенное снижение цен на новое жилье и привести к стагнации во вторичном сегменте. Несмотря на это, эксперт не предсказывает резкого обрушения цен или массовых распродаж, так как спрос на жилье остается на достаточно высоком уровне. Это объясняется тем, что недвижимость по-прежнему остаётся важным активом для населения, и многие россияне, несмотря на экономическую нестабильность, продолжат инвестировать в жилье.
Согласно данным Единого ресурса застройщиков, средняя площадь квартиры в России составляет 49 кв. м. На данный момент такая квартира в новостройке стоит примерно 9,12 миллиона рублей. Несмотря на высокие ставки по ипотечным кредитам, покупка жилья остается доступной с помощью различных программ. Например, рыночная ипотека в среднем составляет около 29% годовых, а семейная ипотека — около 6%.
Таким образом, в 2025 году ежемесячный платеж по рыночной ипотеке для квартиры средней площади составит около 165 тысяч рублей, в то время как по семейной ипотеке этот платеж будет гораздо ниже — примерно 53 тысячи рублей.
