Зачем Севастополю нужен генеральный план, что в нём должно быть прописано в первую очередь, почему главный градостроительный документ и правила землепользования и застройки до сих пор не были приняты и что необходимо сделать, чтобы это произошло, — об этом и многом другом корр. ИА SevastopolMedia узнал в разговоре с заместителем генерального директора ООО "ИКПР" Валентином Дьяченко.
— Зачем нам генплан?
— Во-первых, генплан определяет приоритет развития города. Мы должны чётко понимать, что и где мы можем делать. Чтобы это не было хаотично, чтобы это было правильно. Чтобы не было строительства по своему желанию. Чтобы было строительство в каком-то концепте.
Во-вторых, генплан учитывает определенные нормы развития города. Сколько должно быть зелёных зон, сколько должно быть жилой застройки. У города есть план социально-экономического развития. Там определены приоритеты развития нашего города. Генплан должен учитывать эти приоритеты, чтобы город мог развиваться согласно этой стратегии социально-экономического развития. Это глобальное планирование развития города.
— С какими проблемами сталкиваются жители Севастополя в связи с отсутствием нового генплана?
— Я могу сказать по бизнесу. Во многих городах, даже республиках, уже утверждены правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которыми определены виды использования на том или ином земельном участке. У нас ПЗЗ не утверждено. Соответственно, виды разрешенного использования участков у нас определены по старому, украинскому, земельному кодексу. Если предприниматель хочет что-то сделать, развивать какую-то деятельность на своём земельном участке, ему надо иметь разрешения. Ведь может не совпадать то, что он хочет построить, с тем, что он может там построить. В России, на материке, он может пойти и спокойно написать заявление в Росреестр, и ему поменяют вид разрешённого использования в соответствии с возможными видами использования на этом земельном участке. Это простая процедура. Это в течение месяца можно сделать. У нас такой возможности нет. У людей может возникнуть нецелевое использование земельных участков. Потому что виды разрешённого использования при Украине трактовались более широко. При РФ более чётко всё прописано, и возникают нестыковки. У людей получается нарушение законодательства нецелевого использования земли.
Город мог бы разрешить все спорные ситуации один раз, приняв генплан. Обозначив, где можно строить, где нельзя строить, где будут зелёные зоны, парки, где будет жильё малоэтажное, где будет жильё средней этажности, где можно строить высотные дома. Это внесёт ясность во все эти дела. Сейчас всё — в зависшем положении. Это обычное планирование, как в любой деятельности.
Если ведётся планирование, то, соответственно, есть порядок. Если нет плана, то это, как правило, хаотично. Чтобы не было хаотичности в застройке, нужен генплан. Чёткое понимание, куда мы идём и что мы делаем.
— Какие ключевые моменты должны быть прописаны в генплане и ПЗЗ?
— Должны быть прорисованы зелёные зоны, парки, дороги, улично-дорожная сеть должна быть чётко прописана. Мы должны понимать, где у нас будут дороги, где у нас можно строить жильё, где нельзя строить жильё. Индивидуальное жильё, многоквартирные многоэтажные дома. Коммуникационные коридоры должны быть чётко обозначены на генплане. Охранные зоны должны быть чётко обозначены, земли Минобороны, земли историко-культурного назначения. Это — самые главные вопросы. И должно быть принято решение, куда город развивается, в какую сторону. Мы видим, что центральная часть перегружена застройками, её однозначно надо выносить за границу города. Город должен развиваться в каком-то направлении, которое должны определить архитекторы и население города. Эти основные моменты должны быть отражены в документе.
— Какие районы должны быть максимально задействованы в развитии города? Мне кажется, в Северной стороне есть большой потенциал для развития.
— Да, возможно развитие Северной стороны Севастополя. Возможно развитие в сторону Балаклавы. Возможно предусмотреть это в генплане. Конечно, мы не должны забывать об экономике города. Всем людям в этом городе надо иметь рабочее место, возможность зарабатывать. Поэтому это надо предусмотреть в развитии города.
У нас большая проблема с пляжными территориями. Их надо развивать. Севастопольцам практически некуда сходить на пляж. У нас однозначно надо административный центр переносить из центра города, чтобы у нас было равномерное развитие Севастополя. Нагрузка должна из центра сниматься и переноситься на окраины. За счёт этого окраины приобретут новую жизнь. А Северная может развиваться при постройке моста, получит динамику развития.
— В каких направлениях должен двигаться город территориально?
— Некоторые города развиваются за счёт урбанизации земель сельхоз назначения. У нас есть земли сельхоз назначения, которые не используются в сельхоз обороте, и можно их рассмотреть как урабанизационную зону. Но нельзя их превратить в хаотичную застройку. Надо делать комплексную застройку территории, чтобы там были детские сады, школы и рабочие места. Тогда люди будут реже выезжать в центр города. Они, скорее всего, будут сосредоточены в этой комплексной застройке, и не будет пробок на дорогах. Это нормальная практика во многих городах. Окраины развиваются за счёт урбанизации. Надо не только строить там жильё, но и делать так, чтобы люди могли там отдохнуть. Своих детей сводить в школу, в детский сад. И чтобы они имели там рабочие места.
— Рабочие места в промышленных предприятиях?
— Мое видение такое: промышленные предприятия — это 80-90-е годы XX столетия. Сейчас, если посмотреть экономику мира, то наибольшая прибыльность и интерес представляют сферы, связанные с услугами. Интеллектуальные услуги, проектирование, ИТ-индустрия, услуги, связанные с различными видами деятельности. Интернет позволяет, не выходя из дома, делать большие вещи: проектирование, медиа проекты и т.д.
Сфера промышленности перемещается в наименее развитые страны. Промышленность промышленности рознь. Высоко технологичная промышленность — это да, надо развивать. А есть не высоко технологичное производство, которое может наносить большой вред экологии. Я бы сосредоточился на развитии услуг и высоко технологичных отраслей.
— Что сейчас является ключевым в понятии "реальный сектор экономики Севастополя"?
— Давайте рассуждать и не забывать следующую вещь, что Севастополь находится под санкциями. В Российской Федерации экономика складывается, в основном, так, что инвесторами выступают госкорпорации либо крупные концерны. Все эти крупные корпорации либо концерны завязаны на международный рынок. Если вы посмотрите на нашу экономику, то не увидите в Севастополе ни Сбербанка, ни других компаний, которые могли бы инвестировать в реальный сектор экономики. Некоторые боятся санкций. Какие преимущества есть у Севастополя? У Севастополя есть преимущества природно-климатические. Тепло, хорошо, историко-культурный центр России. Поэтому мне кажется, надо развивать такие направления, чтобы развивать условия для той же ИТ-отрасли, сделать здесь аналог Кремниевой долины. ИТ-сфера мало подвержена санкционным ограничениям. Мне кажется, драйвером экономики Севастополя может послужить рынок ИТ-индустрии, предоставление услуг айтишниками. Где айтишнику лучше работать: в холодной Москве или Новосибирске или всё-таки в тёплом Севастополе? Здесь гораздо приятнее возле моря, возле солнца осуществлять свою деятельность. На самом деле, это бурно развивается во всём мире, и одна из самых высоких доходностей находится в этой сфере, и люди, которые там работают, получают высокие заработные платы. Платят налоги в местный бюджет. Плюс эти люди являются высоко интеллектуальными. Они сюда могут принести новые вектора развития, новые идеи. Что может позволить создавать реальный сектор экономики.
Валентин Дьяченко. Фото: Игорь Тиманьков
Наша задача — привлечь в Севастополь молодёжь. Для этого надо жильё сделать дешёвое. Ведь на данный момент, если взять по Югу нашей страны цены на жильё, то в Севастополе оно самое дорогое.
Как я уже говорил, здесь можно создать аналог Кремниевой долины. Пример показывает Белоруссия. Там создан первый образец ИТ-парка. Указом президента, декретом №8 была урегулирована сфера ИТ-индустрии. Это один из первых законодательных актов в мире, который регулирует такие сферы, как крипто-валюта, крипто-рынок. Даёт понимание о том, что это такое. Мы все говорим об этом, а законодательно единицы стран в мире прописали это.
Я бы, учитывая, что у нас есть свободная экономическая зона, уделил бы больше внимания созданию ИТ-сферы. У нас есть возможность на своем уровне прописать это законодательно в Севастополе и привлечь сюда значительные ресурсы. Все айтишники России могли бы здесь находиться. Сделать здесь центр. Не в Казани, а здесь.
— Кремниевую долину не только для айтишников, но и для представителей креативной индустрии.
— Конечно. Помимо айтишников есть люди, которые занимаются в сфере искусства, создают картины, архитектурные шедевры. Они бы тоже могли здесь свои мастерские открывать, работать. Пожалуйста.
Это история о людях, которые создают новое. Сейчас больше всего прибыли приносит новое, когда ты что-то создаёшь, созидаешь. Надо сделать так, чтобы сюда приезжало всё передовое. Как в сфере ИТ, так и в сфере искусства. И в других сферах. Но мне кажется, что в Севастополе надо создавать именно площадку для создания нового, передового. Да, в 70-80-е новое, передовое — это были заводы по производству высоко технологичного оружия, кораблестроения и т.п. Сейчас времена другие. Надо идти в ногу со временем. Повторю. В Севастополе — преимущества природные, хороший климат, хорошая история. Здесь приятно жить, и надо развивать инфраструктуру. Строить дороги, парки, скверы, театры. Создавать условия для проживания. И комплексное развитие территории, чтобы жильё было подешевле. Тогда у нас будет территория для людей, обладающих высоким интеллектуальным потенциалом.
— Возвращаясь, к генеральному плану, скажите, в чём разница между ним и ПЗЗ?
— Генплан — это развитие города в крупную клеточку, а ПЗЗ — это развитие города в мелкую клеточку. Генплан — это глобальное развитие, он прорисовывает направление развития. Например, генплан утверждает, что здесь — жилая застройка. А ПЗЗ прорисовывает, что в этой жилой застройке можно магазин поставить, можно парикмахерскую поставить и т. д. Одним словом, детализация. Наиболее эффективно будет всё работать, когда будут приняты и генплан, и ПЗЗ.
— Можно принять ПЗЗ без генплана?
— Можно принять ПЗЗ без генплана, но правильнее будет генплан, а потом ПЗЗ. Это классика. Если пока со стратегией непонятно, куда мы растём, чтобы не тормозилось развитие города, надо хотя бы ПЗЗ принимать. Но это если будет чёткое понимание, что не получается у нас с генпланом, и мы его через пять лет только примем. Тогда можно всерьёз задуматься о принятии хотя бы сначала ПЗЗ. Какие-то правила установить. А сейчас мы управляем градостроительными нормами в ручном режиме. Это может рассматриваться как коррупциогенный фактор. Тому дам, тому не дам.
— Если возникло желание что-то построить, идёшь в департамент архитектуры, там договариваешься?
— В правительство Севастополя идёшь. Есть процедура. Изменение вида разрешённого использования. Заседает комиссия. Потом проходят общественные слушания, потом — подписание распоряжения губернатора. Тут на всех трёх стадиях присутствуют чиновники. Долгая процедура. Подпись губернатора — в конце. Если бы был генплан и ПЗЗ — это автоматом бы шло. Если бы был генплан и ПЗЗ, если бы были определены зоны, нельзя бы было на белое сказать чёрное и наоборот.
— Многие понимают важность генплана и ПЗЗ, но почему тогда город не смог за пять лет принять ни один, ни второй документы?
— Здесь много факторов имело значение. Есть и политические факторы, есть и субъективные факторы, то есть кризис исполнения. Мне кажется, проект генплана наткнулся на мнение жителей.
Сложилась ситуация, когда главный градостроительный документ принимался практически без учёта мнения жителей, без понимания города. Он наткнулся на мнение жителей, которые дали однозначную оценку, что такой генплан принимать нельзя. У нас активные жители, и они высказали своё мнение по этому поводу. Генплан был с огрехами.
Генплан должен разрешить многие проблемы, которые назрели в городе, а не создавать новые на ровном месте. Мы знаем, какое восприятие было у жителей. Мнение было отрицательное. Я с этим мнением полностью согласен.
Есть такой пример. Есть земли Минобороны, на которых уже стоят многоэтажные жилые дома. В своё время от них Минобороны отказалось. Там уже живут люди. А по генплану это рисуется как серая зона Минобороны. Второй пример — дорожная сеть, которая легла на кооперативы. Третий — на территории некоторых кооперативов было прорисовано строительство многоэтажных домов. Это тоже вызвало резкое отторжение людей. Эти моменты имеют место. Это всё — решаемые вопросы. При помощи нормального диалога с жителями.
— Вы за то, чтобы сохранились эти, условно говоря, фавелы?
— Я за то, чтобы люди не страдали. Если эти фавелы мы забираем под дорогу, то мы должны людям компенсировать полностью их затраты. Выкупить их участки и дома по рыночной стоимости. Тогда, я думаю, человек сможет в другом месте приобрести, и никто не будет против. Если просто забрать, то это несправедливо.
— Что нужно сделать, чтобы генплан сдвинулся с мёртвой точки?
— Политическая воля нужна для решения этого вопроса. Раз. Затем надо определиться, кто будет делать этот генплан. Создать рабочую группу по обсуждению этого документа с привлечением всех общественных деятелей, чтобы генеральный план обсуждался с жителями. В принципе, реально за год его сделать.
— Последнее обещание властей было к концу года его представить. Вы верите, что это произойдёт?
— Я в это не верю. Тут сроки не надо назначать. Это — генплан, он делается раз в пять лет. Как говорится, семь раз отмерь, один раз отрежь, иначе мы можем получить ту же ситуацию, что и в 2017 году. Его нужно прорабатывать. Вначале специалисты должны проработать, потом специалисты должны с населением отработать грамотно. Если это будет сделано, тогда генплан будет устраивать многих. Он будет принят. Если этого не делать, принять ради галочки, получим опять конфликтную ситуацию.
— То есть можно не спешить?
— Спешить надо, не спеша. Это серьёзный документ, его действительно должны вначале специалисты проработать, чтобы они какие-то дали проектные решения. Потом эти проектные решения надо обсудить с жителями. Потом это всё откорректировать по возможности и объяснить жителям, почему здесь рокада, а не их дома. Должно быть всё понятно для всех. А если с людьми никто не будет работать, могут начать распускать слухи. Когда нет информации, люди могут выдумывать информацию, и порождаются страхи. И зачастую хорошие дела и помыслы могут превратиться в ужасные вещи. Резонанс общественный будет в отрицательную сторону. Поэтому надо постоянно находиться в открытом диалоге с людьми. А не так, как вышло: вывесили на стендах проекты, и каждый приходил и по-своему рассуждал. Нет, надо привлечь депутатов, чтобы они вникли в проблему. Встретились с людьми, объяснили им, получили обратную связь, а затем внесли эту обратную связь в проект. Тогда получится результат.
Руслан Микаилов
