SevastopolMedia, 22 апреля. Около 2200 гостевых домов прошли обязательную самооценку в Крыму и более 110 в Севастополе. Эксперимент по легализации таких средств размещения стал одним из ключевых нововведений для курортных регионов. Однако уже выяснилось, что некоторые моменты нуждаются в корректировке, а во время адаптации могут возникнуть проблемы. В чем плюсы легализации, особенно в преддверии нового сезона, и к чему готовиться владельцам и туристам, эксперты рассказали корр. ИА SevastopolMedia.
Евгения Николаевна из Севастополя уже сдает в аренду две квартиры. А недавно ей по наследству достался почти готовый дом. К новому сезону сделать ремонт женщина не успевает, но подумывает о том, чтобы к следующему лету привести в порядок и оформить как гостевой дом.
"Но вот не пойму, для чего все это нужно, может, и сарафанного радио окажется достаточно", — сомневается Евгения Николаевна.
Попробуем разобраться вместе с ней.
Минус проверки, плюс выплаты
Как рассказала депутат Госдумы РФ от Севастополя Татьяна Лобач, исторически, начиная с советских времен в туристических регионах сложилась своеобразная ситуация: снять комнату у моря всегда было дешевле и привычнее, чем номер в гостинице. Однако из-за поправок к Жилищному кодексу РФ, принятые в 2018 году (так называемый закон Хованской) владельцы тысяч таких объектов столкнулись с невозможностью легализовать свой бизнес.
"Закон Хованской" запретил использование жилых квартир как гостиниц и фактически закрыл посуточные хостелы в жилом фонде. После этого возник правовой вакуум — малый турбизнес, особенно в курортных регионах, оказался вне закона.
Законодательство просто не содержало понятия "гостевой дом", и любая проверка заканчивалась штрафами. Но вопреки стереотипам, считает Татьяна Лобач, большинство людей были готовы платить налоги и приводить жилье в соответствие с нормами, чтобы избавиться от бесконечных проверок.
"Легализация нужна была не только для фискальных органов. Официальный статус позволял рассчитывать на помощь от государства. В тяжелые периоды пандемии COVID-19 или в начале СВО, когда туристический поток в Севастополь сократился, официальные средства размещения могли претендовать на субсидии, например, на сохранение персонала. И в перспективе в возможных сложных ситуациях такие моменты тоже стоит учесть", — продолжает Татьяна Лобач.
Коммуннальные нестыковки
Чтобы упорядочить рынок и легализовать небольшие объекты размещения, ввели понятие "гостевой дом". Это позволило разрешить размещение туристов в частных домах при соблюдении норм и вывести частный сектор из тени, не нарушая запрета на хостелы в многоэтажках.
Но несмотря на то, что закон заработал, на практике всплыли нюансы, делится Татьяна Лобач. Самый болезненный из них — начисление коммунальных платежей. Так, есть ситуации, когда человек регистрирует свой дом как гостевой, чтобы работать легально. Но по факту его семья живет здесь круглый год, сдавая, например, одну-две комнаты лишь несколько месяцев в сезон. Однако ресурсоснабжающие организации начинают начислять платежи по тарифам для юридических лиц или коммерческих объектов, что значительно выше.
"Именно этот вопрос — соблюдение баланса между коммерческой деятельностью и бытовым потреблением пока один из основных", — сказала депутат.
Уменьшение конкуренции
О том, что необходимость формализации деятельности частных домовладений, принимающих отдыхающих, назрела очень давно, говорит и профессор Финансового университета при Правительстве РФ Надежда Капустина. Безусловным достоинством такого решения она, как и депутат, называет создание правовой определённости домовладельцев, которые годами находились в своеобразном юридическом вакууме.
"Федеральный закон установил упрощённые критерии, заключающиеся в ограничении в 15 номеров и 50 гостей одновременно, что позволяет сохранить специфику семейного гостеприимства. Многие туристы как раз ценят такую домашнюю атмосферу и индивидуальный подход, столь характерный для черноморского побережья", — считает Надежда Капустина.
Но она подчеркивает, что нельзя игнорировать риски, связанные с потенциальным сужением рынка доступного размещения. Требования пожарной безопасности, санитарные нормы, необходимость регистрации в специальном реестре и уплаты налогов неизбежно повышают издержки владельцев гостевых домов. Часть объектов старого жилого фонда физически сложно привести в соответствие с установленными стандартами без существенных капиталовложений.
Подобная ситуация способна привести к двум параллельным процессам: уходу части игроков с рынка и повышению цен у тех, кто успешно пройдёт легализацию. Результатом может быть ограниченная конкуренция, что негативно отразится на доступности отдыха для семей со средним достатком.
"Гостиничный бизнес, несущий полную регуляторную нагрузку, традиционно выражал недовольство существованием нелегальных конкурентов, демпингующих за счёт отсутствия налоговых и административных издержек. Сейчас появится более справедливая конкурентная среда, хотя и с сохранением определённых преференций для малых форматов размещения. Баланс между поддержкой МСП и обеспечением равных условий конкуренции остаётся предметом дискуссий в профессиональном сообществе", — констатирует эксперт.
Прогнозируя развитие ситуации в преддверии курортного сезона, Надежда Капустина предполагает, что переходный период будет сопровождаться турбулентностью на рынке, временным сокращением предложения в отдельных ценовых сегментах и постепенной адаптацией как предпринимателей, так и потребителей к новым условиям. А долгосрочные последствия эксперимента во многом определятся качеством правоприменительной практики и готовностью региональных властей оказывать консультационную поддержку домовладельцам, стремящимся работать в правовом поле.
Не путать со сдачей в аренду
В конце 2025 года много обращений по поводу легализации гостевых домов поступало к уполномоченному по защите прав предпринимателей в городе Севастополе Илье Пестерникову. Людей интересовало, как пройти классификацию в Едином федеральном реестре средств размещения, какие объекты недвижимости можно оформить, как изменить вид разрешенного использования и категорию земельных и многое другое.
"Были обращения и по поводу отказов в регистрации в реестре из-за несоответствия вида разрешенного использования участка и категории земельного участка, а также перевода гостевых домов на коммерческие тарифы со стороны ресурсоснабжающих организаций. Старались помогать собственникам совместно с управлением туризма Севастополя и ДИЗО", — вспоминает Илья Пестерников.
Немало копий было сломано о разницу между сдачей комнат в аренду и предоставлением услуг гостевого дома
"Это разные виды деятельности, отличающиеся по нескольким ключевым параметрам. Сдача комнат обычно ограничивается предоставлением жилья без дополнительных услуг. Гостевой дом, напротив, включает не только проживание, но и встречу гостей, регулярную уборку, смену белья и т.д. Кроме того, гостевые дома должны соответствовать определенным стандартам, в то время как сдача комнат в аренду не требует таких строгих требований к инфраструктуре и оснащению", — объясняет Илья Пестерников.
Работа на перспективу
Другой эксперт из Финуниверситета — доцент кафедры туризма и гостиничного бизнеса Факультета экономики и бизнеса Ольга Лебедева, как и другие спикеры, отмечает, что в легализации есть четкие плюсы, но подчеркивает и возможные риски.
"На первом месте повышение безопасности и защищенности туристов. Легализация подразумевает соблюдение четких санитарных, пожарных и технических норм. Гости получают гарантии качества услуг и законную защиту своих прав, что напрямую влияет на репутацию Крыма как надежного и комфортного направления. Как отмечают на региональных порталах, это создает "правила игры" для всех", — комментирует Ольга Лебедева.
Но она говорит, что процесс адаптации потребует времени и усилий от бизнеса. Введение стандартов способно повлечь за собой необходимость вложений со стороны владельцев. Частично затраты могут быть компенсированы за счет роста доверия и, как следствие, заполняемости.
Не все смогут сразу соответствовать критериям. Однако, в органах власти обещают: эксперимент направлен именно на поэтапную легализацию, а не на закрытие бизнеса. Предусмотрены переходные периоды и возможность приведения объекта в соответствие.
Ольга Лебедева уверена, что в преддверии курортного сезона инициатива выглядит весьма своевременной и сработает на долгосрочную перспективу. Она сформирует у туристов образ Крыма как современного, безопасного и гостеприимного места, где ценится и защищается право гостя на качественный отдых. Первопроходческий опыт Крыма и Севастополя, который уже перенимают другие регионы, свидетельствует о востребованности такой модели и ее потенциальном успехе.
