Вопрос о том, кто должен оплачивать замену инженерных коммуникаций внутри квартиры, часто вызывает споры между собственниками и управляющими организациями. Однако нормативная база ясно определяет границы ответственности сторон. В ряде случаев замена отдельных элементов инженерных систем должна производиться за счет управляющей компании, а не владельца квартиры.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, к общедомовому имуществу относятся инженерные сети — трубопроводы отопления, водоснабжения, канализации и газоснабжения — до первых отключающих устройств. Это означает, что стояки и трубы до первых вентилей, даже проходящие через частную квартиру, не являются собственностью владельца этого помещения.
Соответственно, собственник не несет ответственности за их техническое состояние и не обязан оплачивать их замену при износе. Обязанность по ремонту и содержанию данных элементов возлагается на управляющую организацию, в рамках обеспечения надлежащего состояния общедомового имущества.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ, деятельность по управлению многоквартирным домом должна обеспечивать надлежащие условия проживания и техническое содержание всех элементов общего имущества. При этом отсутствие решения общего собрания собственников не освобождает управляющую организацию от выполнения этих обязанностей. Данное положение подтверждено в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.
Судебная практика поддерживает такую позицию. В частности, в Определении Верховного суда РФ № 48-КГ18-22 подчеркивается, что текущий ремонт общедомовых систем и замена изношенных элементов должны выполняться за счет управляющей организации, независимо от решений собраний собственников.
